Tak for borettslag og sameier i Oslo – slik lykkes styret

Taket er som regel en felles bygningsdel. I praksis betyr det at styret må:

• Planlegge og prioritere vedlikehold (forebygge fuktskader)
• Innhente tilbud og sørge for sammenlignbarhet (samme omfang)
• Avklare beslutningsmyndighet og dokumentere vedtak
• Kreve FDV/dokumentasjon og følge opp vedlikeholdsplan

Et godt sted å starte er å sende inn en forespørsel.

• Takomlegging (skråtak): Rivning og ny tekking med oppgradering av beslag, renner og undertak ved behov. Les mer .
• Flate tak og membranrehabilitering: Fokus på fall/sluk, oppbrett og gjennomføringer – de vanligste lekkasjepunktene. Les mer .
• Beslag/renner og vannhåndtering: Bytte eller oppgradering som forebygger følgeskader i fasade og takfot. Les mer .
• Snøsikring og taksikring: Snøfangere, takstige, feieplattform og trygg adkomst for fremtidig vedlikehold. Les mer .

Ved akutte skader: takreparasjon.

Bruk denne sjekklisten når dere vurderer tilbud:

1. Er stillas/rigg/avfall inkludert – og beskrevet?
2. Er undertak og eventuelle råteskader håndtert (forutsetninger/opsjoner)?
3. Hvilke beslag og overganger byttes/forbedres (pipe, gradrenner, takfot, møne)?
4. Hvordan sikres vannhåndtering (renner, sluk, fall)?
5. Hva er fremdriftsplanen – og hvordan ivaretas HMS og beboere?
6. Hva er garanti, dokumentasjon og FDV-leveranse?

Se også: Slik lykkes du med takprosjektet.

En tilstandsrapport bør skille mellom observasjon, sannsynlig årsak og anbefalt tiltak. «Slitt tak» er for lite konkret til at styret kan velge mellom reparasjon og utskifting. Be om at funn knyttes til bygg, takflate og detalj, med bilder og beskrivelse av områder som ikke kunne undersøkes.

Samle lekkasjemeldinger fra beboerne i én oversikt. Oppgi dato, rom og værforhold, men unngå å behandle alle meldinger som samme feil. En lekkasje ved én pipe dokumenterer ikke at resten av taket må skiftes. På samme måte bør et tørt loft i én blokk ikke brukes som bevis for tilstanden i alle blokkene.

Et stort budsjett betyr ikke alene at prosjektet krever et bestemt flertall. NBBL forklarer at også omfattende nødvendig vedlikehold kan ligge innenfor styrets myndighet i veiledningen om gjenbruk og vedlikehold. Tiltakets innhold, lovgrunnlag og vedtekter må vurderes, særlig når vedlikehold kombineres med andre endringer.

Be forretningsfører eller juridisk rådgiver avklare beslutningsmyndigheten ved tvil. Lag deretter et underlag som skiller nødvendig arbeid fra valgfrie forbedringer. Det gjør det tydeligere hva beboerne skal ta stilling til, og reduserer risikoen for at et nødvendig takprosjekt stopper fordi alle ønsker er pakket inn i én totalsum.

Send samme underlag til alle. Når tilbudene kommer, be om avklaring av tomme eller uklare poster før dere rangerer prisene. Dersom én tilbyder inkluderer nytt undertak og en annen forutsetter gjenbruk, må forskjellen synliggjøres. Det er to ulike leveranser selv om begge kalles «takrehabilitering».

Et borettslag med fire bygg har meldt lekkasjer i ett. Før styret bestiller omtekking av alle, kan det be om vurdering av det skadde bygget og representative undersøkelser av de øvrige. Resultatet kan tale for en lokal reparasjon, arbeid på ett bygg eller et samlet prosjekt. Poenget er å la dokumenterte funn styre omfanget.

Hvis arbeidet deles i etapper, må styret få vite hva hver etappe løser og hva som står igjen. En lav førstegangsutgift er ikke nødvendigvis et godt valg dersom de neste etappene krever ny rigg og nye inngrep. Be om alternativene uten å forutsette at samlet arbeid alltid blir billigst.

Utpek én bestiller med tydelig fullmakt. Ha en rutine for bilder, endringsbeskrivelser og godkjenning før tillegg utføres. Informer beboerne om forventet støy, adkomst og hvem de skal kontakte ved nye observasjoner. Entreprenørens plan for arbeid i høyden må også ta hensyn til ferdselen rundt bygget.

Ved avslutning bør dere gjennomgå leveransen mot kontrakten og registrere eventuelle gjenstående punkter. Legg bilder av skjulte detaljer, produktnavn, vedlikeholdsanvisninger og kontaktopplysninger i boligselskapets arkiv. Neste styre skal kunne finne opplysningene uten å være avhengig av personlige e-postkasser.